El mercado del alquiler vuelve a experimentar importantes cambios tras la publicación de los nuevos decretos de vivienda aprobados en octubre de 2026. Estas medidas afectan tanto a propietarios como a inquilinos e introducen novedades sobre la duración de los contratos, la actualización de rentas, los alquileres temporales y los gastos asociados al arrendamiento.
En Alierta Inmobiliaria te resumimos los principales cambios para que sepas cómo pueden afectar a tu vivienda o a tu contrato de alquiler.
1. Prórroga extraordinaria de hasta dos años para algunos inquilinos
Una de las medidas más destacadas es la posibilidad de que determinados inquilinos soliciten una prórroga extraordinaria de hasta dos años al finalizar su contrato.
Para acceder a ella, el arrendatario deberá cumplir determinados requisitos, entre ellos haber estado al corriente de pago durante los meses previos al vencimiento del contrato. Durante esta prórroga se mantendrán las condiciones pactadas inicialmente.
¿Qué implica para los propietarios?
Que, en determinadas circunstancias, no podrán recuperar la vivienda al finalizar el contrato si el inquilino cumple los requisitos establecidos por la normativa.
2. Límite a la actualización de las rentas
El decreto establece límites a las subidas del alquiler.
Hasta finales de 2027, cuando llegue la revisión anual de la renta, el incremento no podrá superar determinados topes legales si no existe un acuerdo distinto que cumpla los requisitos establecidos por la norma. En algunos supuestos, incluso podría no permitirse ninguna subida.
¿Qué significa esto?
Mayor estabilidad para los inquilinos.
Menor capacidad de actualización de precios para los propietarios.
Necesidad de revisar cada contrato de forma individual.
3. Los honorarios de gestión no podrán repercutirse al inquilino
Otra de las novedades importantes afecta a los gastos derivados de la intermediación inmobiliaria.
La normativa establece que los gastos de gestión y formalización del contrato no podrán trasladarse al inquilino, ni de forma directa ni indirecta.
En la práctica
Los propietarios deberán asumir estos costes cuando recurran a una agencia inmobiliaria para alquilar su vivienda.
4. Cambios en los alquileres de temporada
El decreto endurece las condiciones para considerar un contrato como alquiler de temporada.
A partir de ahora deberá existir una causa justificada que acredite que el arrendatario reside temporalmente en esa vivienda por motivos concretos, como trabajo, estudios u otras circunstancias específicas. Dicha causa deberá reflejarse expresamente en el contrato.
Objetivo de esta medida
Evitar que contratos que en realidad responden a necesidades de vivienda habitual se formalicen como alquileres temporales.
5. Nuevas reglas para el alquiler por habitaciones
También se introducen limitaciones en los alquileres por habitaciones.
En determinados supuestos, no será posible que la suma de las rentas de las habitaciones supere el límite establecido para el alquiler completo de la vivienda.
Se trata de una medida orientada a evitar incrementos excesivos del precio final del alojamiento.
6. Cambios en las garantías exigidas al inquilino
El decreto introduce restricciones respecto a determinadas garantías adicionales.
Según la nueva regulación, no se podrá imponer al inquilino la contratación obligatoria de determinados productos de cobertura vinculados al alquiler como condición para firmar el contrato.
Esto busca reducir las barreras económicas de acceso a la vivienda.
7. Más requisitos de información en los anuncios de alquiler
La normativa también incorpora nuevas obligaciones informativas en la publicidad de viviendas en alquiler.
Esto supone una mayor transparencia para el futuro arrendatario, que podrá conocer con más detalle las características y condiciones económicas de la vivienda antes de iniciar el proceso de arrendamiento.
8. Cambios sobre la duración de los contratos
Paralelamente, otro de los decretos aprobados en octubre introduce modificaciones relacionadas con la estabilidad de los contratos de alquiler y sus prórrogas, aunque algunas de estas medidas tienen un calendario específico de aplicación y dependen de su validación definitiva.
Por este motivo, resulta especialmente importante analizar cada contrato de forma individual y comprobar qué normativa le resulta aplicable.
¿Qué recomendamos desde Alierta Inmobiliaria?
La regulación del alquiler se ha vuelto cada vez más compleja y cada contrato puede verse afectado de forma diferente según su fecha de firma, duración y características.
Por ello, antes de renovar un contrato, actualizar una renta o poner una vivienda en alquiler, es recomendable contar con asesoramiento profesional para garantizar que todas las condiciones se ajustan a la normativa vigente.
Seguimos de cerca todos los cambios normativos para ofrecer a propietarios e inquilinos la información y el acompañamiento que necesitan en cada operación.
Nota: Estas medidas proceden de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 publicados el 7 de octubre de 2026 y están sujetas al proceso de convalidación previsto en la legislación española.
