La transmisión de una vivienda dentro de la familia es una de las decisiones patrimoniales más importantes. En los últimos años, ha aumentado el interés por la llamada herencia en vida, una fórmula que permite ceder un inmueble antes del fallecimiento y que, bien planificada, puede evitar conflictos futuros y facilitar la organización familiar. Además, puedes aprovechar las bonificaciones fiscales del 99% existentes en Aragón.
Tal y como explica Idealista, “la herencia en vida es una vía legal para entregar determinados bienes y/o derechos antes del momento de la sucesión ‘mortis causa’” .
Si estás valorando transmitir un piso o casa en la región, en esta guía te explicamos cómo funciona, qué costes implica y en qué casos conviene optar por esta vía frente a la herencia tradicional.
¿Qué es exactamente la herencia en vida de un inmueble?
Aunque popularmente se usa el término “herencia en vida”, jurídicamente hablamos de una donación, regulada por el Código Civil.
El Ministerio de Justicia aclara que una donación es “un acto por el cual una persona transmite gratuitamente bienes o derechos a otra”.
El Consejo General del Notariado añade que este tipo de transmisión debe formalizarse ante notario, y que el donante debe tener plena capacidad para disponer del bien.
Nuda propiedad y usufructo vitalicio: proteger a los padres
Una de las grandes ventajas de donar un inmueble en Zaragoza es la posibilidad de donar solo la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio.
De este modo, los padres donantes mantienen el derecho a seguir viviendo en el inmueble —o a percibir los ingresos si decide alquilarse— durante toda su vida. Los hijos (donatarios) adquieren la titularidad, pero no podrán disponer libremente de la vivienda hasta el fallecimiento de los usufructuarios.
Trámites para donar una vivienda en Zaragoza
Para donar una vivienda, se requiere:
- Escritura pública ante notario.
- Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones por parte del donatario.
- Liquidación de la plusvalía municipal por parte del donante (según la Ley de Haciendas Locales).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
El Colegio de Registradores confirma que la inscripción no es obligatoria, pero sí recomendable para garantizar seguridad jurídica.
¿Qué impuestos se pagan al hacer una herencia en vida en Zaragoza?
Transmitir una vivienda en vida no tributa igual en todas partes. Al tratarse de competencias autonómicas y municipales, la factura fiscal depende directamente de la ubicación del inmueble y de la residencia fiscal. Si la vivienda se encuentra en Zaragoza o en cualquier municipio de Aragón, hay tres impuestos clave a considerar:
✔️ Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Lo liquida quien recibe la vivienda (el donatario) ante la Administración Tributaria de Aragón dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma.
- Bonificación del 99% en Aragón. Actualmente, Aragón cuenta con un marco muy favorable para transmisiones entre familiares directos (cónyuges, hijos, padres y nietos —Grupo I y II). Si la base imponible no supera los 500.000 € y se presenta en plazo, se aplica una bonificación del 99% en la cuota del impuesto.
- Reducciones por vivienda habitual. Existen reducciones adicionales de la base imponible (hasta el 100% de los primeros 100.000 €) si se cumple con ciertos requisitos de edad, patrimonio preexistente y la vivienda se destina a residencia habitual del hijo o familiar durante un periodo mínimo de 5 años.
✔️ IRPF
Lo declara quien cede el inmueble (el donante) en su declaración de la renta del año siguiente.
- Ganancia patrimonial. A ojos de Hacienda, la donación genera una alteración patrimonial. Se calcula restando el valor de adquisición original del valor fiscal asignado en la donación
- Exención para mayores de 65 años. Si los padres tienen 65 años o más y la finca donada constituye su vivienda habitual, la ganancia patrimonial en la renta está 100% exenta de tributar en el IRPF. Esta es una de las grandes ventajas fiscales de la planificación en Aragón.
✔️ Plusvalía municipal
Es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos, gestionado en este caso por el Ayuntamiento de Zaragoza (o el municipio aragonés correspondiente).
- ¿Quién la paga? En las herencias en vida (donaciones), a diferencia de una compraventa tradicional, la plusvalía municipal la debe pagar por ley quien recibe el inmueble (el donatario).
- Su importe dependerá de los años transcurridos desde que se adquirió la propiedad y del valor catastral del suelo, pudiendo elegirse entre el método objetivo o el cálculo de plusvalía real.
Consejo Alierta
Aunque la bonificación del 99% en el ISD aragonés hace que la herencia en vida sea hoy muy atractiva, es fundamental estudiar el impacto del IRPF y de la plusvalía municipal antes de acudir al notario. Una mala valoración puede convertir un ahorro autonómico en un sobrecoste estatal o municipal.
¿Es mejor donar o dejar en herencia?
Depende de cada caso.
Idealista señala que “en algunas comunidades autónomas la herencia entre parientes directos está muy bonificada, lo que la hace más ventajosa que la donación” .
La donación permite planificar y evitar conflictos, mientras que la herencia suele tener más bonificaciones fiscales.
¿Cuándo conviene una herencia en vida?
Puede ser una buena opción cuando:
- Un hijo necesita vivienda de forma inmediata.
- Se quiere asegurar la transmisión sin depender de trámites sucesorios.
- Se busca evitar conflictos entre herederos.
- Se desea reservar el usufructo vitalicio.
Conclusión: la importancia de asesorarse bien
La herencia en vida es una herramienta útil, pero compleja. Implica decisiones legales, fiscales y familiares que deben tomarse con información completa y asesoramiento profesional.
En Alierta Inmobiliaria acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso de transmisión de vivienda, ya sea por donación o por herencia, para que cada paso se dé con seguridad, claridad y tranquilidad.
